東莞小區(qū)停車(chē)費(fèi)提價(jià)誰(shuí)說(shuō)了算？

    8月15日，東莞放開(kāi)小區(qū)停車(chē)收費(fèi)政府定價(jià)，改由市場(chǎng)定價(jià)，本報(bào)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行深入分析與探討

    8月15日，包括東莞在內(nèi)的全省都正式放開(kāi)小區(qū)停車(chē)收費(fèi)政府定價(jià)，改由市場(chǎng)定價(jià)。一時(shí)間，東莞不少小區(qū)傳來(lái)停車(chē)收費(fèi)將漲價(jià)的信息，這引起廣大業(yè)主與社會(huì)人士的關(guān)注。

    放開(kāi)小區(qū)停車(chē)收費(fèi)之后，未來(lái)將如何定價(jià)？誰(shuí)說(shuō)了算？本期《法治東莞》專(zhuān)版邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士專(zhuān)業(yè)分析小區(qū)停車(chē)收費(fèi)定價(jià)的情勢(shì)與法律的問(wèn)題。

    廣東全面放開(kāi)商業(yè)及住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)定價(jià)

    政策回顧：

    8月14日，廣東省發(fā)改委聯(lián)合省住建廳下發(fā)《關(guān)于放開(kāi)住宅小區(qū)、商業(yè)配套、露天停車(chē)場(chǎng)停車(chē)保管服務(wù)收費(fèi)等有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），宣布從當(dāng)日起，廣東省將全面放開(kāi)商業(yè)及住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，而具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車(chē)服務(wù)企業(yè)等停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主或使用人通過(guò)合同或其他方式約定。同時(shí)，《通知》鼓勵(lì)放開(kāi)價(jià)格管理的停車(chē)場(chǎng)設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)免費(fèi)停放時(shí)限。

    《通知》中明確，住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)?！锻ㄖ分忻鞔_對(duì)商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、賓館酒店、寫(xiě)字樓等配套停車(chē)場(chǎng)及政府列管停車(chē)場(chǎng)以外的露天停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)也將實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。同時(shí)，《通知》鼓勵(lì)上述停車(chē)場(chǎng)放開(kāi)價(jià)格設(shè)置免費(fèi)停放時(shí)限。

    此外，停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者可根據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)狀況、社會(huì)承受能力等因素依法自主確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者已收取機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)費(fèi)的，不得向車(chē)位使用人重復(fù)收取車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    對(duì)此，東莞市發(fā)改局收費(fèi)價(jià)格管理科科長(zhǎng)黃鶴權(quán)證實(shí)并解讀稱(chēng)，8月15日起，東莞將放開(kāi)住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)政府定價(jià)，改由市場(chǎng)調(diào)價(jià)?！罢{(diào)整后主管部門(mén)將不再介入小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的定價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)將由商家自行確定?！?

    汽車(chē)保有量超170萬(wàn)輛 小區(qū)停車(chē)費(fèi)漲價(jià)意愿強(qiáng)

    東莞現(xiàn)狀：

    隨著近年來(lái)東莞經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，市民生活水平不斷提高，汽車(chē)保有量逐年遞增。據(jù)今年3月底召開(kāi)的東莞汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會(huì)透露，東莞汽車(chē)保有量已超過(guò)170萬(wàn)輛。

    然而停車(chē)難一直是我市的一大難題，停車(chē)收費(fèi)自然也是理所當(dāng)然。

    今年8月中旬本報(bào)報(bào)道，目前東莞住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)仍在執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，即小車(chē)停放首1小時(shí)(含)，室內(nèi)、露天均免費(fèi)；6小時(shí)(含)以?xún)?nèi)，室內(nèi)不超過(guò)5元，露天不超過(guò)3元;6小時(shí)以上，室內(nèi)、露天都是最高每2小時(shí)1元；若是按月停放，室內(nèi)每月不超過(guò)350元，露天每月不超過(guò)180元。

    “與周邊的廣深地區(qū)相比，東莞的停車(chē)費(fèi)一向處于較低水平。廣州住宅區(qū)停車(chē)服務(wù)費(fèi)執(zhí)行分段分類(lèi)收費(fèi)，小車(chē)室內(nèi)每小時(shí)2.5元，露天1元，12小時(shí)限價(jià)7.5元。而深圳住宅類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)為第一小時(shí)5元，第二小時(shí)起1元每小時(shí)，每天最高收費(fèi)15元。相對(duì)而言，東莞停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低得多。”東莞市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鄧笑華告訴記者，東莞小區(qū)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)12年未變，而管理維護(hù)費(fèi)用卻是一直在漲，很多小區(qū)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)處于虧損狀態(tài)。

    自從“今年8月份停車(chē)收費(fèi)定價(jià)放開(kāi)”的通知公布后，東莞市區(qū)多個(gè)小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人接受采訪(fǎng)時(shí)都表示，目前已經(jīng)有提漲停車(chē)費(fèi)的打算，一旦政府放開(kāi)小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，停車(chē)費(fèi)將會(huì)有所增長(zhǎng)，漲幅多少將由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。

    普法講師點(diǎn)評(píng)：

    小區(qū)停車(chē)費(fèi)上漲誰(shuí)說(shuō)了算？

    目前，住宅小區(qū)的停車(chē)費(fèi)由兩部分組成，占用車(chē)位的租金和停車(chē)場(chǎng)的管理費(fèi)。

    “租金的多少由產(chǎn)權(quán)人說(shuō)了算?！编囆θA告訴記者，根據(jù)2007年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第39條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

    所以說(shuō)，目前大家所說(shuō)的停車(chē)費(fèi)上漲主要是指停車(chē)場(chǎng)的管理費(fèi)。那么，小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的管理費(fèi)上漲該誰(shuí)說(shuō)了算呢？對(duì)此，鄧笑華將小區(qū)分為有業(yè)委會(huì)的小區(qū)與無(wú)業(yè)委會(huì)的小區(qū)。 

    有業(yè)委會(huì)的小區(qū)：

    停車(chē)費(fèi)提價(jià)必須“雙過(guò)半”

    “地下停車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)由車(chē)場(chǎng)管理公司(一般都是小區(qū)的物業(yè)公司)收取，與小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)一樣，需要由業(yè)主委員會(huì)與車(chē)場(chǎng)管理公司協(xié)商決定，想要提價(jià)，必須‘雙過(guò)半’?！编囆θA表示，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第76條規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。停車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，對(duì)于決定該類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

    同時(shí)，鄧笑華表示，地面公共停車(chē)場(chǎng)，屬于公共產(chǎn)權(quán)，停車(chē)費(fèi)無(wú)論是租金，還是停車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)，想要漲價(jià)，也都必須“雙過(guò)半”?！啊吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第74條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。同樣適用于《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條?！?

    無(wú)業(yè)委會(huì)的小區(qū)： 

    停車(chē)費(fèi)提價(jià)須業(yè)主一致同意

    如果小區(qū)無(wú)業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司想要提漲停車(chē)費(fèi)，業(yè)主該怎么辦?鄧笑華表示， 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

    但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。“在這種情況下，物業(yè)公司若是想要漲價(jià)，須逐一征求每戶(hù)業(yè)主意見(jiàn)，取得業(yè)主一致同意才可以。若是物業(yè)公司單方面提價(jià)，業(yè)主可以到市發(fā)改局申訴?！?